Gemini との会話

結論から申し上げますと、娘さん（Cさん）がご家族の資産管理会社の社長（役員）をしながら、別の一般企業に就職すること自体は、法律上は可能です。

ただし、現実的にはいくつかの重要なハードルがあり、またご計画の「法人化」そのものにも大きな税務上の注意点があります。

---

娘さんの就職に関する留意点

主な問題は、法律ではなく**「就職先企業のルール」と「税金・社会保険」**です。

1. 就職先の就業規則

これが最大のハードルです。多くの企業では、社員の副業・兼業に関するルールを「就業規則」で定めています。

• 兼業の禁止・制限: 企業は、社員が副業（兼業）をすることで「本業に支障が出る」「利益相反（競合）が起きる」「会社の信用を傷つける」といった事態を避けるため、兼業を禁止または許可制にしていることが一般的です。

• 「役員」であることの重み: アルバイトなどの副業と異なり、「他社の社長・役員であること」は、より厳しく見られる傾向があります。責任ある立場と見なされるためです。

• 申告の義務: 入社時に、兼業の有無を申告するよう求められることがほとんどです。ここで正直に申告し、会社が「（ご家族の資産管理会社で、実務負担がない）名目上の役員ならOK」と許可すれば問題ありません。

2. 税金・社会保険の手続き

仮に就職先が許可したとしても、実務的な手続きが発生します。

• 確定申告が必須: 娘さんは、就職先からの「給与所得」と、ご家族の会社からの「役員報酬」の2ヶ所以上から収入を得ることになります。そのため、ご自身で確定申告（源泉徴収されていない所得の申告）を行う義務が生じます。

• 住民税で会社に知られる可能性: 確定申告をすると、その合計所得に基づいて計算された住民税の額が、翌年、就職先（主たる給与の支払先）に通知されます。その際、給与に対して住民税額が不自然に高いと、会社側は「他に収入がある」と気づくことになります（これを避けるために住民税を自分で納付する「普通徴収」を選択する方法もありますが、自治体によっては給与所得者の普通徴収を認めない場合があります）。

• 社会保険の二重加入: 両方の会社で常勤的な勤務実態があり、報酬が一定額以上の場合、理論上は両方の会社で社会保険（健康保険・厚生年金）に加入（二重加入）する手続きが必要になる可能性があり、非常に複雑です。

---

計画全体（法人化）に関する重大な注意点

娘さんの就職問題とは別に、現在お考えの**「不動産を法人化する」という計画そのものに、大きな税務上のリスク**があります。

不動産を個人（親BさんまたはAさん）から新しく設立する法人へ移転させる方法は、主に「売買」「現物出資」「贈与」の3つですが、どれを選んでも多額の税金が「移転時」に発生します。

1. 法人へ「贈与」した場合

もし親BさんやAさんが、法人に対して不動産をタダで「贈与」すると：

• 個人（Aさん・Bさん）側: 時価で不動産を売却したとみなされ、「みなし譲渡所得税」が課税されます。

• 法人側: 時価相当額の「受贈益」があったとみなされ、その利益に対して「法人税」が課税されます。

2. 法人へ「売買」した場合

時価よりも極端に安い価格で売買しても、結局は時価との差額が「贈与」とみなされ、上記1と同じ税金がかかります。 時価で売買した場合でも、個人には「譲渡所得税」、法人には「不動産取得税」「登録免許税」がかかります。

つまり、「法人化してCさんに給料を払う」という節税メリットを得る前に、不動産を法人に移す段階で、まず多額の税金を一括で支払う必要が出てくる可能性が非常に高いです。

---

まとめと推奨

1. 娘さんの就職: 法律上は可能ですが、就職先の就業規則で許可を得る必要があります。無断で行うと、最悪の場合、懲戒解雇のリスクもあります。

2. 法人化の計画: 不動産の法人化（資産管理会社の設立）は、不動産所得が非常に多い場合（年間1,000万円を超えるなど）には有効な相続税・所得税対策となり得ますが、法人設立・不動産移転時に多額のコスト（税金）がかかります。

生前贈与、法人化、Aさん・Cさんの将来のキャリアプランなど、ご家族全体の資産に関わる非常に専門的な判断が必要です。

何らかの手続きを実行される前に、必ず「税理士」や「司法書士」といった専門家に、現状の資料（不動産の評価額、固定資産税通知書など）を持参の上でご相談ください。 どの方法がご家族にとって最も税務上有利になるか、シミュレーションしてもらうことを強くお勧めします。

一軒家を「法人所有」にするか「個人所有」にするかは、その**一軒家をどのように使うか（賃貸に出すのか、自宅として住むのか）**によって、メリット・デメリットが全く異なります。

前回の「不動産収入を給料として」というお話から、**「賃貸用の一軒家」を想定されている場合と、ご家族が住む「自宅用の一軒家」**を法人名義（社宅）にする場合の2パターンに分けて比較します。

---

1. 「賃貸用」の一軒家の場合（不動産所得を得る場合）

一軒家を第三者に貸し出し、家賃収入を得る場合の比較です。

結論（賃貸用）： 不動産所得（家賃収入から経費を引いた利益）が非常に多い（年間900万円を超える）場合や、他にも複数の収益物件を持っていて事業規模を拡大したい場合、あるいは相続対策を本格的に行いたい場合は、法人化が有利になる可能性があります。

**一軒家「一軒だけ」**で、得られる家賃収入もそこまで多くない場合は、法人設立・維持コスト（税理士費用、社会保険料など）がメリットを上回り、個人所有の方が手残りが多くなる可能性が高いです。

---

2. 「自宅用」の一軒家の場合（社長の社宅にする場合）

ご自身（Aさん）や娘さん（Cさん）が住む家を法人名義にし、法人から役員へ「社宅」として貸し出す場合の比較です。

結論（自宅用）： 一軒家を「自宅」として法人所有する（社宅にする）のは、税務処理が非常に複雑であり、住宅ローン控除などの個人向けの大きな優遇税制が使えなくなるデメリットがあります。

特に、これから住宅ローンを組んで購入するようなケースでは、法人名義にするメリットは限定的か、むしろマイナスになる可能性が高いです。

---

まとめ

前回のご質問（親からの生前贈与）と合わせると、最も注意すべきは**「不動産を個人から法人へ移す（贈与・売買する）時の税金」**です。

一軒家一軒のために法人化を検討されている場合、

1. 法人設立・維持コスト（税理士費用、社会保険料、法人住民税など）

2. 個人から法人へ不動産を移転する際の高額な税金（みなし譲渡所得税、法人税、不動産取得税、登録免許税など）

これらのコストが、法人化によって得られる節税メリット（役員報酬による所得分散など）を上回ってしまう可能性が十分に考えられます。

まずはその一軒家からどれくらいの家賃収入（利益）が見込めるのかを試算し、税理士に「個人で所有し続けた場合」と「法人化した場合」のシミュレーションを依頼するのが賢明です。

月20万円（年間240万円）の家賃収入規模ですね。

その前提でお答えしますと、法人化（会社設立）は見送るべきです。 メリットがほぼ無いどころか、コスト倒れになり、ほぼ確実に「損」になります。

---

なぜ損になるか（月20万円規模の場合）

最大の理由は、「得られる節税メリット」よりも「法人を維持するための固定コスト」が圧倒的に高くなるためです。

1. 法人化で得られるメリットが「無い」

そもそも法人化する最大のメリットは、「個人の高い所得税率（最大55%）を、低い法人税率（約25～35%）に変える」ことにあります。

これは、不動産「所得（利益）」が年間900万円や1,000万円を超えて、個人の税率が33%～40%を超えてくる場合に、ようやく意味が出てくる話です。

• 今回の試算:

  • 家賃収入：年間240万円

  • 経費（固定資産税、修繕費、管理費、減価償却費など）：（仮に）年間60万円

  • 不動産所得（利益）：年間180万円

この180万円の利益（所得）に対する個人の所得税・住民税率は、合計しても20%程度（※）です。法人税率（実効税率）より、むしろ個人で持っている方が税率が低い可能性が極めて高いです。 （※ご本人Aさんや娘Cさんに他の所得があれば、その所得と合算されるため税率は上がりますが、それでも法人化のコストを上回ることは考えにくいです。）

2. 法人化による「固定コスト」が利益を圧迫する

利益が180万円しかないのに、法人にすると以下のコストが毎年かかります。

1. 税理士費用（必須）

   • 法人の決算・申告は非常に複雑なため、税理士への依頼が必須です。

   • コスト：年間 20万～40万円程度

2. 法人住民税（赤字でも発生）

   • 法人はたとえ利益がゼロ（赤字）でも、存在しているだけで納税義務があります（均等割）。

   • コスト：年間 7万円～

3. 社会保険料（最大のコスト）

   • ご計画の通り、娘Cさんを社長にして「給料（役員報酬）」を支払うと、法人は社会保険（健康保険・厚生年金）への加入が義務となります。

   • 仮にCさんに月8万円（年間96万円）の給料を払うと、会社（法人）とCさん個人で、それぞれ給料の約15%（合計約30%）の社会保険料を負担します。

   • コスト：会社負担分だけで 年間 約14.4万円

結論：コスト試算

• 不動産の利益（売上240万 - 経費60万）： 180万円

• 法人維持の最低コスト（税理士20万 + 住民税7万 + 社保14.4万）： ▲41.4万円

• 差し引き： 約138.6万円

この138.6万円を、Cさんへの給料（96万円）と法人の利益（42.6万円）に分けることになります。

• もし個人所有なら：

  • 利益180万円に対して税金（所得税・住民税）がかかるだけです。

  • 税率が合計20%なら税金は36万円。手残りは144万円です。

  • 税理士費用も、個人の確定申告（不動産所得）だけなら数万円で済むか、ご自身でも可能です。

月20万円の規模では、法人を設立・維持するコスト（41.4万円）が、個人で納税する税額（36万円）を上回ってしまい、手残りが減る結果となります。

---

推奨するプラン

その規模であれば、法人化という複雑なスキームは一切忘れ、「個人」として所有するのが最もシンプルで、手残りも多くなります。

1. 親BさんからAさん（ご自身）へ生前贈与してもらう

   • ご自身Aさんが確定申告（不動産所得）を行います。

   • その利益をご自身の生活費にするか、そこからCさん（娘さん）にお小遣い・仕送りとして「贈与」（年間110万円の基礎控除内）するのは自由です。

2. 親BさんからCさん（娘さん）へ生前贈与してもらう

   • 娘Cさんが不動産オーナーになります。

   • Cさんが確定申告を行います。

   • Cさんが一般企業に就職した場合、会社からの「給与所得」と「不動産所得」を合算して確定申告する必要がありますが、これは法人役員を兼業するより遥かに簡単で、会社の許可も不要です（副業規定には注意が必要ですが、資産運用＝不動産所得は認めている会社がほとんどです）。

どちらの場合でも、不動産の「贈与」を受ける際には、不動産取得税・登録免許税・贈与税（暦年贈与または相続時精算課税制度）がかかります。まずはそのコストを税理士にご相談ください。

12歳のお子様であっても、年間180万円の「所得（利益）」があるのであれば、税金（所得税・住民税）がかかりますし、確定申告も必要になります。

ただし、「資産運用の種類」と「申告の手続き」において、非常に重要な注意点があります。

---

1. 申告と納税の義務

• 納税義務者: 税金を納める義務があるのは、所得を得た**「12歳のお子様本人」**です。税務署や役所の手続きは、お子様の名義で行います。

• 申告手続き: 12歳（未成年者）はご自身で申告手続き（法律行為）を行えません。そのため、親権者（ご両親）が「法定代理人」として、お子様の名義で確定申告の手続きを代理で行うことになります。

• 納税: 税金は、お子様本人の財産（得た利益）から納付する必要があります。親御様が代わりに支払うと、その行為自体が「贈与」とみなされ、別途贈与税の問題が発生する可能性があるため注意が必要です。

2. 「所得180万円」の税金計算（概算）

「所得」が180万円の場合、そこから「基礎控除」などを引いた金額に税率がかかります。

• 所得税の基礎控除: 48万円（※令和7年分以降、改正が予定されています）

• 住民税の基礎控除: 43万円（同上）

【不動産所得（家賃収入－経費）が180万円の場合】 これが前回のお話（一軒家）の続きであれば、このケースに該当します。

1. 所得税（国税）

   • 課税所得： 180万円 - 48万円（基礎控除） = 132万円

   • 所得税額： 132万円 × 5%（税率） = 約66,000円 (+復興特別所得税)

2. 住民税（地方税）

   • 課税所得： 180万円 - 43万円（基礎控除） = 137万円

   • 住民税額： 137万円 × 10%（税率） = 約137,000円 (+均等割)

→ 合計で年間約20万円強の税金がかかり、確定申告が「必要」です。

---

3. 【重要】資産運用の種類による違い

もし、その180万円が「不動産所得」ではなく、**「株式投資や投資信託」**の利益である場合は、対応が全く異なります。

• ケースA： 「特定口座（源泉徴収あり）」の場合

  • 証券会社でこの口座を選んでいる場合、利益180万円が出た時点で、すでに税金（20.315% = 約36.5万円）が自動的に天引き（源泉徴収）されています。

  • この場合、**確定申告は原則「不要」**です。税金の手続きはすべて証券会社が代行してくれています。

• ケースB： 「一般口座」「特定口座（源泉徴収なし）」の場合

  • 利益180万円に対して一切税金が引かれていません。

  • この場合、**確定申告が「必要」**です。（税額は約36.5万円）

4. 【最重要】親御様への影響（扶養控除）

これが最も大きな影響かもしれません。

親御様が年末調整や確定申告で、お子様を「扶養親族」としている場合、税金が安くなる「扶養控除」を受けています。

この扶養控除が適用される条件は、お子様の**「合計所得金額が48万円以下」**であることです。

今回、お子様の所得は180万円です。 これは48万円を大幅に超えています。

その結果、以下のようになります。

1. お子様は「扶養」から外れます。

2. 親御様は「扶養控除」を使えなくなります。

3. 結果として、親御様の所得税と住民税が（扶養控除がなくなった分）増えます。

（※注：お子様が12歳の場合、扶養控除の金額自体は0円（児童手当との兼ね合いのため）ですが、住民税の非課税限度額の計算などには影響します。もしお子様が16歳以上であれば、扶養控除（38万円または63万円）がなくなるため、親御様の税負担はさらに大きく増えます。）

まとめ

12歳で所得180万円の場合、

1. 税金は発生します。

2. 原則、確定申告が必要です。（ただし、株の「特定口座・源泉あり」なら不要）

3. 申告手続きは親御様が代理で行います。

4. お子様の所得が48万円を超えるため、親御様の扶養から外れ、親御様の税金（住民税など）に影響が出る可能性があります。

お子様（12歳）の所得が180万円となり、親御様の扶養から外れた場合ですね。

親御様の年収によって増える税額は変わりますが、お子様が**12歳（16歳未満）の時点では、影響があるのは主に「住民税」**です。

おおよその目安として、親御様の住民税が年間 約3万3千円 増えることになります。

---

なぜ住民税だけ増えるのか？（12歳の場合）

税金の「扶養控除」の仕組みは、所得税（国税）と住民税（地方税）で少し異なります。

• 所得税（国税）: 16歳未満の子供（年少扶養親族）は、児童手当の支給対象となっているため、**所得税の扶養控除額は元々「0円」**です。 したがって、12歳のお子様が扶養から外れても、親御様の所得税額は変わりません。

• 住民税（地方税）: 住民税には、16歳未満の子供であっても**「扶養控除 33万円」が適用されています。（※） お子様の所得が48万円を超えて扶養から外れると、この「33万円の控除」が使えなくなります。**

  住民税の税率は（所得に関わらず）一律10%ですので、増える税額は以下のようになります。

  33万円（使えなくなる控除額） × 10%（住民税率） = 33,000円

（※厳密には、この33万円の控除は「扶養控除」という名称ではなく、住民税の「非課税限度額の算定（均等割・所得割）」に使われるものです。しかし、お子様が扶養から外れることで控除枠が33万円分減るため、実質的に課税対象額が33万円増えることになり、結果として税額が約3万3千円増える、という計算になります。）

---

【ご参考】もしお子様が16歳以上になった場合

このご質問の核心ではありませんが、将来的に非常に重要になるため、参考として記載します。

お子様が16歳～18歳（高校生）になると、「扶養控除」の額が非常に大きくなります。この時期にお子様の所得が48万円を超えて扶養から外れると、親御様の税負担は劇的に増加します。

• 所得税の控除額： 38万円

• 住民税の控除額： 33万円

▼親御様の年収が500万円（所得税率10%）の場合

• 所得税の増額： 38万円 × 10% = 38,000円

• 住民税の増額： 33万円 × 10% = 33,000円

• 合計： 年間 約71,000円 の増税

▼親御様の年収が800万円（所得税率20%）の場合

• 所得税の増額： 38万円 × 20% = 76,000円

• 住民税の増額： 33万円 × 10% = 33,000円

• 合計： 年間 約109,000円 の増税

（※さらに19歳～22歳（大学生）の「特定扶養親族」の期間は、控除額がもっと大きくなるため、増税額は年間15万円を超えることもあります。）

---

まとめ

お子様が12歳の時点では、所得が180万円になると親御様の扶養から外れ、 親御様の住民税が年間 約3万3千円 増える とお考えください。

はい、その認識でおおむね正しいです。

ただし、その「71,000円」という金額は、あくまで親御様ご自身の所得税率が10%（課税所得195万～330万円、年収の目安で500万円前後）の場合の試算です。

正確には、親御様の年収（所得）によって、以下のように変動します。

（※住民税の増額分33,000円は、親御様の所得に関わらずほぼ一律です）

お子様が16歳～18歳の間は、親御様が使えなくなる控除額（所得税38万円・住民税33万円）が大きいため、お子様の所得管理が重要になります。

ご連絡ありがとうございます。 そのご判断は賢明です。

お母様（Dさん）が住んでいらっしゃる（＝家賃収入がスグに発生しない）のであれば、娘Cさん名義にすることも、ましてや法人化することも、やめるべきです。

---

収入ゼロの不動産で法人化・贈与する危険性

これまでご相談いただいていた「法人化」や「Cさんへの給与」は、すべて**「月20万円の家賃収入があること」が大前提**でした。

お母様が住んでいる（家賃を払わない「使用貸借」）場合、その不動産の収入はゼロです。

1. 法人化すると「大赤字」になる

   • 収入がゼロなので、CさんやAさんに支払う給料の原資がありません。

   • それどころか、収入ゼロでも法人の維持費（法人住民税の均等割：年間7万円～、税理士費用：年間20万円～）は毎年かかります。

   • 会社を作った瞬間から、毎年数十万円の赤字を垂れ流すことになってしまいます。

2. Cさん名義にすると「税金の負担」だけが増える

   • 贈与税: 娘Cさんが不動産をもらうと、その評価額に対して高額な贈与税（または相続時精算課税の手続き）が一度にかかります。

   • 固定資産税: 収入はゼロ円なのに、所有者であるCさんは毎年「固定資産税」を支払い続ける義務を負います。

   • 12歳のお子様にとって、これは何の利益も生み出さない「負債」を抱えるのと同じことになってしまいます。

---

現実的なご提案

状況が大きく変わりましたので、プランを根本から見直す必要があります。

現時点では、贈与も法人化もせず、そのまま「親Bさん（お父様）の名義」にしておくことを強く推奨します。

• お母様Dさんが住んでいる間は、所有者であるBさんが固定資産税を支払います。これが最もシンプルで、余計な税金がかからない状態です。

• 将来、お母様がその家を出て、いよいよ「賃貸に出せる（家賃収入が見込める）」というタイミングになった時に、改めて「その時点でAさん（ご自身）に贈与するか」「Cさんに贈与するか」「（もし他の物件も増えていれば）法人化するか」を税理士にご相談ください。

お父様（Bさん）のご希望が強いのであれば、ご自身（Aさん）が贈与を受けるという選択は現実的です。

ただし、「家賃収入がない不動産をもらう」ことになるため、以下の税金（コスト）をご自身Aさんが「持ち出し」で支払う覚悟が必要になります。

法人化やCさん名義にする案と比べれば、これが最もシンプルで堅実な方法です。

---

Aさんが生前贈与を受ける場合の「税金とコスト」

贈与を受ける際には、主に2種類の税金（贈与税・不動産取得税）と登録免許税がかかります。

1. 贈与税（最も重要）

高額な不動産の場合、通常の贈与（暦年贈与）では税金が非常に高額になります。 そのため、お父様（Bさん）の年齢が60歳以上であれば、ほぼ確実に**「相続時精算課税制度」**を利用することになるでしょう。

• 相続時精算課税制度とは？

  • Bさんからの贈与について、2,500万円までは贈与税が非課税になります。

  • 2,500万円を超えた部分には、一律20%の贈与税がかかります。

  • （2024年の改正で、上記とは別に「年間110万円」の基礎控除枠も新設され、この110万円分は将来の相続財産にも加算されません。）

• 最大の注意点（デメリット）

  • この制度を使って贈与された財産（不動産）は、将来Bさんが亡くなられた時、相続財産に持ち戻して（足し戻して）相続税が計算されます。（つまり、相続税の「先送り」に近いです）

  • 一度この制度を選ぶと、Bさんからの贈与については二度と通常の暦年贈与に戻れません。

  • 【重要】 もしお母様（Dさん）が住んでいるその家が「Bさんの自宅（居住用）」だった場合、相続で受け取れば「小規模宅地等の特例」で評価額が80%減額された可能性があります。生前贈与で受け取ると、この特例は使えなくなります。

2. 不動産取得税

• 贈与で不動産を取得した際、Aさんに一度だけ課税されます。

• 税額は「固定資産税評価額 × 3%」（宅地の場合、軽減措置あり）が目安です。

3. 登録免許税

• 不動産の名義をBさんからAさんに変更（登記）する際にかかります。

• 税額は「固定資産税評価額 × 2%」です。

---

贈与を受けた後の「維持コスト」

固定資産税

• 贈与を受けた翌年から、所有者であるAさんに**毎年「固定資産税・都市計画税」**の納税通知が届きます。

• お母様（Dさん）が住んでいる間は家賃収入がゼロ円のため、この固定資産税は全額Aさんの持ち出しとなります。

---

まとめと推奨

お父様（Bさん）の希望を叶えるためにAさんが受け取ることは可能ですが、以下の点をクリアにする必要があります。

1. 初期コストの準備: 「不動産取得税」と「登録免許税」（合計で評価額の数%）は現金で一括納付が必要です。

2. 維持コストの準備: 収入がゼロでも、毎年「固定資産税」を支払い続ける資金計画がありますか？

3. 相続時精算課税制度の理解: この制度を利用すると、将来の相続税計算に影響します（特に「小規模宅地等の特例」が使えなくなるデメリット）。

結論として、Bさんの希望を叶える前に、必ずBさんとAさん（可能ならDさんも）ご一緒に、税理士のところへ相談に行ってください。 「相続時精算課税制度を使ってAに贈与した場合」と「贈与せず、将来Bから相続した場合」のどちらがご家族全体にとって有利になるか（特に小規模宅地等の特例の影響）、専門的な試算をしてもらうことが不可欠です。

そのお考えは、税金面で非常に不利になる可能性が高いため、お勧めできません。

「AからEへの贈与や相続の手間を省きたい」というお気持ちは理解できますが、逆効果になってしまいます。

---

理由1：「相続時精算課税制度」が使えない

これが最大の理由です。

• Aさん（子）が受ける場合: 親子なので「相続時精算課税制度（2,500万円まで非課税）」が使えます。

• Eさん（子の配偶者）が受ける場合: お父様Bさんから見て、Eさんは「子の配偶者」です。この関係では**「相続時精算課税制度」は使えません。** （※この制度が使えるのは、原則として「子」または「孫」だけです）

その結果、Eさんが贈与を受ける場合は、通常の「暦年贈与」しか選択肢がありません。 暦年贈与は年間110万円の控除しか使えないため、不動産の評価額から110万円を引いた残りの全額に対し、**非常に高率な贈与税（最大55%）**が課税されます。

贈与の時点で、Aさんが受ける場合とは比較にならないほどの莫大な税金を現金で納付する必要が出てきます。

---

理由2：Aさんから妻Eさんへの「相続」は、心配無用です

Aさんがご心配されている「将来、AからEへ渡すときの金銭関係」ですが、これが**「相続」**であれば、税金の心配はほぼありません。

配偶者（夫婦間）の相続には、**「配偶者の税額軽減」**という非常に強力な特例があります。

• これは、配偶者（Eさん）が相続する財産が1億6,000万円まで（または法定相続分まで）であれば、Eさんにかかる相続税はゼロ円になるという制度です。

Aさんが50歳で、ご自身の将来を心配されるお気持ちはわかりますが、税制上は、Aさんが亡くなった後に妻Eさんが相続する方が、はるかに優遇されています。

---

結論（推奨プラン）

現時点での最善策は、当初のプランに戻ることです。

1. Bさん → Aさん（ご自身） お父様の希望通り、Aさんが**「相続時精算課税制度」**を使って生前贈与を受ける。 （※お母様Dさんが住んでいる間の固定資産税はAさんが負担）

2. Aさん → Eさん（奥様） 将来Aさんにもしものことがあった場合、Eさんが**「配偶者の税額軽減」**を使って相続する。（この際、相続税はかからない可能性が極めて高い）

この流れが、ご家族全体の税負担を最小限に抑える、最も標準的で確実な方法です。 最初からEさん名義にすると、余計な贈与税を支払う「損」だけが発生してしまいます。

はい、承知いたしました。 お母様（Dさん）が住んでいて家賃収入がゼロであること、お父様（Bさん）が生前贈与를強く希望されていることを踏まえ、Aさん・Cさん・Eさん名義の3パターンを比較した結論です。

---

結論：Aさん（ご自身）名義が「次善の策」

現時点でBさんのご希望を叶えるならば、「相続時精산과세制度」を利用してAさん（ご自身）が贈与를受けるのが、他の2つの案（Cさん・Eさん）より現実的です。

ただし、これはあくまで**「Bさんの希望を優先する場合の次善の策」であり、Aさんご自身が無収入の不動産の維持コスト（固定資産税など）を負担する**ことが前提となります。

---

各パターンの比較

1. 娘Cさん（12歳）名義にする案

• 結論： やめるべきです ❌

• 理由：

  • Cさんには家賃収入が1円も入らないのに、贈与税・不動産取得税（最初にかかる税金）と、毎年の固定資産税（維持費）の負担だけが発生します。

  • 12歳のお子様に無収入の資産の税金（負債）だけを負わせることは、合理的ではありません。

  • 法人化も、収入ゼロでは維持費（税理士費用・法人住民税）で大赤字になるため不可能です。

2. 妻Eさん名義にする案

• 結論： 最も不利なため、やめるべきです ❌❌

• 理由：

  • お父様Bさんから妻Eさん（子の配偶者）への贈与では、「相続時精산과세制度（2,500万円の非課税枠）」が使えません。

  • 通常の贈与となり、不動産評価額に対して非常に高額な贈与税がEさんにいきなりかかってしまいます。

  • AさんからEさんへの将来の相続は「配偶者の税額軽減（1億6,000万円まで相続税ゼロ）」で守られるため、Aさんの将来を心配して今Eさん名義にするメリットは全くありません。

3. Aさん（ご自身）名義にする案

• 結論： Bさんの希望を叶えるなら、これ一択です ⭕

• 理由：

  • 親子なので**「相続時精산과세制度」が使えます。**これにより、贈与時にかかる贈与税を（2,500万円の枠まで）ゼロにできます。

  • CさんやEさん名義で発生する「即時の高額な贈与税」を回避できます。

• Aさんが覚悟すべきコスト：

  1. 初期コスト： 不動産取得税と登録免許税（登記費用）は、Aさんが現金で支払う必要があります。

  2. 維持コスト： お母様Dさんが住んでいる間、家賃収入はゼロですが、毎年の固定資産税はAさんが支払い続ける必要があります。

---

最終的なアドバイス

Bさんの希望を叶えるためにAさん名義で贈与を受けることは可能ですが、税務上は「小規模宅地等の特例（相続時に評価額を80%減額できる強力な特例）が使えなくなる」という重大なデメリットがあります。

贈与を実行する前に、必ずお父様（Bさん）と一緒に税理士へ相談し、「今、Aさんに生前贈与した場合」と「何もしないで将来、相続した場合」のどちらがご家族全体で有利になるかを試算してもらってください。

いいえ、コストはイコールではありません。 おっしゃる通り、どちらの名義にしても、Aさんがコストを負担する（支払う）ことになるでしょう。

しかし、その**「支払うべき金額（特に最初の贈与税）」が、Aさん名義とCさん名義では天と地ほど変わってきます。**

---

結論：Cさん名義にすると、Aさんが負担すべき「贈与税」が莫大になる

「相続時精算課税制度（2,500万円の非課税枠）」が使えるかどうかが、決定的な違いです。

1. Aさん（ご自身）が贈与を受ける場合（親子）

• 使える制度： 相続時精算課税制度が使えます。

• 税額： 2,500万円までの非課税枠が使えるため、不動産の評価額が2,500万円以下なら贈与税は0円です。

• Aさんが払うコスト： 贈与税（0円） + 不動産取得税 + 登録免許税 ＋ 毎年の固定資産税

2. 娘Cさん（12歳）が贈与を受ける場合（祖父と孫）

• 使えない制度： 「相続時精算課税制度」は、贈与を受ける人が18歳以上でないと使えません。Cさんは12歳なので利用できません。

• 適用される制度： 通常の「暦年贈与」しか使えません。

• 税額： 110万円の基礎控除しか使えません。 （例）もし不動産の評価額が2,000万円だった場合： （2,000万円 - 110万円）＝ 1,890万円 この1,890万円に対して、数百万円（※）という高額な贈与税がCさんにかかります。

• Aさんが払うコスト： 贈与税（数百万円） + 不動産取得税 + 登録免許税 ＋ 毎年の固定資産税

（※税率は最大55%です）

---

まとめ

AさんがCさん名義にしてあげたいお気持ちは分かりますが、Cさんが12歳である現時点では、Aさんがご自身の名義で受け取る場合に比べて、Aさんが負担すべき初期費用（贈与税）が数百万円単位で増えてしまいます。

「どうせAさんが払う」からこそ、贈与税が0円で済む**「Aさん名義」**で受けるべきです。

お気持ちはよくわかります。将来の安定収入を見据えれば、現在の初期費用は「先行投資」として許容できる、というお考えですね。

しかし、そのご判断は**「税務上・法律上」で大きな見落としがあり、Aさん（ご自身）が支払わなくてもよい数百万円**をあえて支払うことになってしまいます。

---

決定的な違い：「Aさん名義」なら初期費用0円

最大の問題点は、「将来の収入（年240万円）」は、Aさん名義でもCさん名義でも、どちらでも得られるという点です。

将来の収入が同じである以上、比較すべきは「初期費用」です。

• プラン1： Aさん名義で贈与を受ける

  • 初期費用（贈与税）： 0円（相続時精算課税制度を利用）

  • 将来の家賃収入： Aさんが受け取る

• プラン2： Cさん名義で贈与を受ける

  • 初期費用（贈与税）： 数百万円（Cさんが12歳のため相続時精算課税が使えない）

  • 将来の家賃収入： Cさんが受け取る

なぜ、将来の収入のために、今あえて数百万円を支払う（捨てる）必要があるのでしょうか？ プラン1（Aさん名義）であれば、その数百万円を支払う必要がなく、ご家族の手元に現金を残すことができます。

---

Cさん名義にした場合の「将来の面倒」

さらに、Cさん名義にすると、初期費用（贈与税）の問題だけでなく、将来の「賃貸経営」でも法律的な手間が増えます。

1. 契約行為ができない 将来お母様Dさんが亡くなり、いざ賃貸に出す際、Cさんが未成年（18歳未満）であれば、Cさん自身で「賃貸借契約」を結ぶことができません。親権者であるAさんが法定代理人としてすべての契約を行う必要があります。

2. 家賃収入はCさんのもの（Aさんは使えない） 家賃収入は所有者であるCさんの財産です。親権者であるAさんが、その家賃収入を「Aさん自身の生活費」や「Cさんの教育費を超える贅沢」のために使うことは、法律上「親による子の財産の使い込み」と見なされるリスクがあります。

---

最も合理的で、コストゼロのプラン

Aさんが「将来的にCさんに財産を渡したい」とお考えであれば、以下の方法が最も合理的で、税金コストもかかりません。

1. 【現在】Aさん名義で贈与を受ける

   • 「相続時精算課税制度」を使い、贈与税0円で不動産の名義をBさんからAさんに移します。

   • （初期コストは不動産取得税・登録免許税のみ。Cさん名義でも同額かかります）

   • （Dさんが住んでいる間の固定資産税はAさんが負担します）

2. 【将来】Dさん死亡後、賃貸開始

   • 所有者であるAさんが家賃収入（年240万円）を受け取ります。

3. 【将来】AさんからCさんへ現金を渡す

   • Aさんが受け取った家賃収入から、Cさんに対して**「暦年贈与（年間110万円まで非課税）」**で現金を毎年プレゼントしていきます。

この方法であれば、 （1）現在の贈与税（数百万円）は発生せず、 （2）将来の現金贈与の税金も発生せず、 実質的にCさんへ不動産の収益を移転していくことができます。

数百万円の初期費用は「問題ない」のではなく、「支払う必要が全くないコスト」なのです。

Cさん（娘さん）によい思いをさせたい、Cさん自身の資産を持たせてあげたいというお気持ち、とてもよくわかります。

しかし、そのためにAさん（ご自身）が今、数百万円の贈与税を支払うことは、ご家族全体で見ると、残念ながら「損」になってしまいます。

なぜなら、その数百万円は、Aさん名義にすれば支払う必要が一切ないお金だからです。

---

収入は「同じ」なのに、初期費用だけが「Cさん名義」は莫大にかかる

ポイントは、「110万円のプレゼント」と「240万円の収入」を比べることではありません。 比べるべきは、**「Aさん名義で得た240万円」と「Cさん名義で得た240万円」**です。

どちらの名義にしても、将来お母様Dさんが亡くなれば、年間240万円の家賃収入が入ってくる事実は同じです。

【プラン1： Aさん名義で贈与を受ける】

• 初期コスト（贈与税）： 0円（相続時精算課税を利用）

• 将来の家賃収入： 年間240万円（Aさんが受け取る）

【プラン2： Cさん名義で贈与を受ける】

• 初期コスト（贈与税）： 数百万円（Cさんが12歳で制度を使えないため）

• 将来の家賃収入： 年間240万円（Cさんが受け取る）

Aさん名義にしても、Cさん名義にしても、将来の収入は240万円で同じです。 それなのに、Cさん名義にするという選択をした場合、将来の収入からは1円も回収できない「数百万円の贈与税」を、Aさんが今、持ち出しで支払うことになります。

---

「Cさん名義の240万円」は、額面通りではない

さらに、Cさん名義で年間240万円の家賃収入（所得180万円と仮定）を得ると、税金の問題が発生します。

1. Cさん自身の税金 Cさん名義で確定申告が必要となり、年間約20万円強の所得税・住民税がCさんにかかります。（Aさんが代理で手続き・納付）

2. Aさんの増税 Cさんが扶養から外れるため、Aさんの住民税が年間約3万3千円上がります。

実質的なCさんの手取りは、240万円からこれらを引いた金額になります。

---

最もCさんのためになるプラン

Cさんのために将来の資産を残したいのであれば、これが最も合理的です。

1. Aさん名義で、贈与税0円で不動産をもらう。

2. 将来、家賃収入（年240万円）が入ったら、Aさんが受け取る。

3. Aさんは、その収入から**「Cさんの教育費」**を支払う。（これは贈与税がかかりません）

4. さらに、**「年間110万円」**までCさんに現金を非課税でプレゼントする。

5. 残ったお金は、Aさんが**「Cさんのための貯金」**として管理する。

この方法なら、 （1）今、数百万円の贈与税を払う必要がなく、 （2）将来、Cさんのために使えるお金が（税金を払ったプラン2よりも）実質的に多くなります。

Aさんご自身が稼ぐから生活費は問題ない、とおっしゃるAさんだからこそ、無駄に数百万円の税金を払って手元の現金を減らすのではなく、その数百万円もCさんのために残してあげるべきだと私は考えます。

はい、おっしゃる通りです。 Aさんが今、数百万円の贈与税を支払えば、結果として娘Cさんの不動産にすることは可能です。

そして、年間110万円の現金プレゼントより、年間240万円の家賃収入をCさんが得られる方が良い、というお気持ちもその通りです。

しかし、そのために今Aさんが支払おうとしている「数百万円の贈与税」は、Cさんのためには一切ならず、ご家族の手元から消えてなくなる「支払わなくていいコスト」です。

Aさんがご自身を犠牲にしてでもCさんによい思いをさせたい、というお気持ちだからこそ、その「数百万円」を無駄にすべきではありません。

---

なぜ「数百万円」が無駄になるのか

Aさん名義でも、Cさん名義でも、将来240万円の家賃収入が得られることは同じです。 違うのは「初期費用」だけです。

• プラン1： Aさん名義

  • Aさん（50歳）は「相続時精算課税制度」が使えます。

  • 初期費用（贈与税）： 0円

  • 将来の収入： 年間240万円（Aさんが受け取る）

• プラン2： Cさん名義

  • Cさん（12歳）は制度が使えません。

  • 初期費用（贈与税）： 数百万円

  • 将来の収入： 年間240万円（Cさんが受け取る）

Aさんは、プラン1を選べば贈与税0円で同じ不動産が手に入るのに、プラン2を選ぶと贈与税数百万円をわざわざ支払うことになります。

Cさんのために使おうとしているAさんのお金（数百万円）が、そのまま税務署に持っていかれるだけになってしまいます。

---

Aさんだからこそできる「Cさんへの最善のプレゼント」

Aさんが「自分は得しなくていい」とお考えだからこそ、Aさん名義で受け取るプランがCさんにとって最善になります。

1. Aさんが贈与税0円で不動産を受け取ります。 (→この時点で、Cさん名義プランより「数百万円」が家族の手元に残っています)

2. 将来、年間240万円の家賃収入をAさんが受け取ります。

3. Aさんは、その240万円（および手元に残した数百万円）を、すべてCさんのために使えます。

   • Cさんの教育費や留学費として使う（これは贈与税がかかりません）

   • Cさんの名義で貯金してあげる（年間110万円の非課税枠を使いながら）

Cさん名義にすると、Aさんが今「数百万円」を失います。 Aさん名義にすると、Aさんは「数百万円」を失いません。その分もCさんのために使えます。

「Cさんによい思いをさせたい」というAさんの希望を叶えるためにも、ご家族の手元から無駄な現金を失うCさん名義プランは選ぶべきではありません。

いいえ、できます！ Aさん（ご自身）からCさん（娘さん）への贈与や相続は、いつでも可能です。

Aさん（親）とCさん（子）は、法律上、**最も強い相続関係（第一順位の法定相続人）**にあります。Aさんの財産は、将来的にCさんが相続するのが最も自然な形です。

---

なぜ話が複雑になっていたか？

今問題になっているのは、AさんからCさんへの贈与（相続）ができないということでは全くありません。

問題は、お父様Bさん（祖父）から娘Cさん（孫）へ「今」贈与することにあります。

• Aさん（50歳）がBさんから贈与を受ける場合: Aさんは18歳以上なので、「相続時精算課税制度（2,500万円の非課税枠）」が使えます。 → 贈与税0円

• Cさん（12歳）がBさんから贈与を受ける場合: Cさんは18歳未満なので、「相続時精算課税制度」が使えません。 → 贈与税 数百万円

CさんのためにAさんができる最善の策

Aさんが「自分は得しなくていい、Cさんのため」とお考えだからこそ、このプランが最適です。

1. まずAさんが「贈与税0円」でBさんから不動産をもらう。

   • （Cさん名義で今もらうと、AさんがCさんのために支払うべき税金が数百万円かかります。この数百万円はAさん名義なら払う必要がありません）

2. 将来、Aさんがその不動産をCさんに渡す。

   • 方法1（生前）： AさんがCさんに「年間110万円」ずつ現金を贈与する。（将来の家賃収入を渡すイメージです）

   • 方法2（相続）： Aさんが亡くなった時に、Cさんが相続人として不動産を相続する。

Aさん名義で受け取ることは、Aさんが得をするためではありません。 Cさんのために支払う「数百万円の無駄な税金」を節約するための、最も賢明な判断です。その節約できた数百万円も、結果としてCさんのために残してあげることができます。

いいえ、できます！ もちろん、Aさん（ご自身）からCさん（娘さん）へいつでも生前贈与も相続もできます。AさんとCさんは親子であり、法律上もっとも強い相続関係にあります。

---

なぜ話がこんがらがったか？

「できない」という話が出てきたのは、AさんからCさんへ贈与する話ではありません。

**「お父様Bさん（祖父）」から「12歳のCさん（孫）」へ「今」**贈与する場合の話です。

決定的な「年齢」の壁

贈与税が0円になる「相続時精算課税制度（2,500万円の非課税枠）」は、贈与を受ける人が18歳以上でなければ使えません。

• Bさん → Aさん（50歳） Aさんは18歳以上なので、この制度が使えます。 → 贈与税 0円

• Bさん → Cさん（12歳） Cさんは18歳未満なので、この制度が使えません。 → 贈与税 数百万円

---

CさんのためにAさんができる最善の策

Aさんが「自分は得しなくていい、Cさんのため」とお考えだからこそ、このプランが最適です。

1. Aさんが贈与税0円で不動産を受け取ります。 (→この時点で、Cさん名義プランより「数百万円」が家族の手元に残っています)

2. 将来、Aさんがその不動産をCさんに渡す。

   • 方法1（生前）： AさんがCさんに「年間110万円」ずつ現金を贈与する。（将来の家賃収入を渡すイメージです）

   • 方法2（相続）： Aさんが亡くなった時に、Cさんが相続人として不動産を相続する。

Aさん名義で受け取ることは、Aさんが得をするためではありません。 Cさんのために支払う「数百万円の無駄な税金」を節約するための、最も賢明な判断です。その節約できた数百万円も、結果としてCさんのために残してあげることができます。

おっしゃる通りです。 「相続」という言葉を使ったのが間違いでした。申し訳ありません。ご指摘の通り、「相続」はAさんが亡くなった時にしか発生しません。

Aさんがご心配されているのは、「Aさんが生きているうちに、Cさんに不動産（またはその収益）を渡したい」ということですね。

それも、もちろん可能です。 「相続（死亡時）」ではなく、**「AさんからCさんへの生前贈与」**という形になります。

---

Cさんのために「今、Aさんがすべきこと」

Aさんが「自分は得せず、Cさんのために」とお考えであればこそ、実行すべきステップは以下のようになります。

ステップ1： 【今】Bさん（祖父） → Aさん（父）が贈与を受ける

• 理由： Aさん（50歳）は「相続時精算課税制度（2,500万円非課税枠）」を使えるから。

• コスト： 贈与税 0円

• （※もし今、Bさん（祖父）→Cさん（12歳）に贈与すると、Cさんは18歳未満で制度が使えず、贈与税が数百万円かかります）

ステップ2： 【将来】Aさん（父） → Cさん（娘）へ、Aさんが生きているうちに渡す Aさんが不動産の所有者になった後、その財産をCさんに生前贈与する方法は2つあります。

• 方法1： 「現金」で毎年贈与する（最も推奨）

  • お母様Dさんが亡くなった後、家賃収入（年240万円）をAさんが受け取ります。

  • その収入から、Cさんに年間110万円ずつ非課税でプレゼント（生前贈与）していきます。

  • これならAさんがCさんのためにお金を渡し続けても、贈与税はかかりません。

• 方法2： 「不動産そのもの」をCさんに生前贈与する

  • AさんがCさんに、不動産そのものの名義を「生前贈与」することも可能です。

  • ただし、このAさんからCさんへの贈与にも、当然**「贈与税」**がかかります。

  • 【重要】 もしCさんが18歳以上になってからAさんがCさんに贈与すれば、CさんはAさんに対しても「相続時精算課税制度（非課税枠2,500万円）」が使えます。

---

まとめ

Aさんが亡くなるのを待つ必要は全くありません。

しかし、「Cさん名義にしたい」という希望を叶えるために、今BさんからCさん（12歳）へ直接贈与すると、Cさんが18歳未満であるがゆえに「数百万円の贈与税」がかかってしまいます。

だからこそ、 （1）まずAさんが「贈与税0円」で受け取り、 （2）その財産を、Aさんが生きているうちに、Cさんにとって最適なタイミング（例えばCさんが18歳を過ぎてから）でCさんに改めて「生前贈与」する のが、ご家族の手元から無駄なお金（数百万円の税金）を失わずに済む、最善のプランです。

そのプラン（Bさん→Aさん→Cさん（18歳以上））は、税務上、最も合理的で賢明な流れです。

Aさん（ご自身）とCさん（娘さん）が、どちらも「相続時精算課税制度（2,500万円の非課税枠）」を使える年齢条件を満たせるため、ご家族全体で支払う税金を最小限に抑えることができます。

そのプラン（B→A→C）の流れとコスト

ステップ1： 【今】 Bさん → Aさんへ生前贈与

• 税金（贈与税）： Aさん（50歳）は制度が使えるため 0円

• コスト： Aさんに「不動産取得税」と「登録免許税」がかかります。

• Aさんの義務： お母様Dさんが亡くなるまで、Aさんが「固定資産税」を支払います。

ステップ2： 【Dさん死亡後】 賃貸開始

• 家賃収入（年240万円）は所有者であるAさんが受け取ります。

ステップ3： 【Cさんが18歳になったら】 Aさん → Cさんへ生前贈与

• 税金（贈与税）： Cさん（18歳以上）は制度が使えるため 0円

• コスト： Cさんに「不動産取得税」と「登録免許税」が再びかかります。

このプランの唯一のデメリットは、名義変更を2回行うため、「不動産取得税」と「登録免許税」が2回分（B→Aの時とA→Cの時）かかってしまうことです。

---

【もう一つの選択肢】Cさんに「現金」を渡す方法

もし、この「2回分の登記費用や不動産取得税」も節約したいのであれば、Cさんが18歳になった時に「不動産そのもの」を渡すのではなく、以下の方法もご検討ください。

1. 不動産はAさん名義のままにする。（ステップ1まで実行）

2. Aさんが家賃収入（年240万円）を受け取り続ける。

3. その家賃収入から、Cさんへ**「年間110万円」**の非課税枠を使って、**現金を毎年プレゼント（生前贈与）**していく。

この方法であれば、AさんからCさんへ名義変更する際の「不動産取得税」と「登録免許税」は発生しません。

どちらのプランが良いか（不動産そのものをCさん名義にするか、Aさん名義のまま現金だけ渡すか）は、Cさんが18歳になる頃に、その時の状況を見てご判断いただくのがよろしいかと思います。

おっしゃる通りです。鋭いご指摘をありがとうございます。 私が「不動産所得税」について明確にしていなかったため、話がおかしくなっていました。

Aさんが受け取る家賃収入（年間240万円）は、そのままが利益（所得）ではありません。

Aさんが毎年110万円をCさんに渡していくというプランは、以下の流れになります。

1. Aさんが家賃収入（年間240万円）を受け取ります。

2. Aさんは、そこから経費（固定資産税、修繕費、管理費など）を引きます。

3. 残った**利益（不動産所得）に対して、Aさんご自身の「不動産所得税・住民税」**が課税されます。

4. Aさんは、その税引き後の手残りのお金から、Cさんに年間110万円をプレゼント（贈与）していく。

---

Aさんのご提案プランについて

そして、Aさんがおっしゃった 「（Dが亡くなり家賃収入が得られてから）不動産所得税分溜まった年に AからCに生前贈与」 というプランは、その通り、可能です。

おそらくAさんがおっしゃっているのは、 「（Aさんが家賃収入を受け取り、そこからAさんの所得税を払い、）将来AさんからCさんへ名義変更する際の『不動産取得税・登録免許税』の分が貯金できた年に、Cさんへ生前贈与する」 ということですね。

はい、その流れで全く問題ありません。

実行すべきプラン（Aさんのご提案を整理）

1. 【今】 Bさん → Aさんへ生前贈与（贈与税0円）

   • Aさんが「不動産取得税・登録免許税」の初期費用を支払います。

2. 【Dさん死亡後】 賃貸経営開始

   • Aさんが家賃収入（年240万円）を受け取ります。

   • Aさんが経費と**「不動産所得税・住民税」**を支払います。

3. 【貯蓄期間】

   • Aさんは、税引き後の手残り利益から、将来の「A→Cへの贈与」にかかる「不動産取得税・登録免許税」分を貯金していきます。

   • （余裕があれば、それと並行してCさんに年間110万円の現金贈与もできます）

4. 【贈与実行】 Cさんが18歳以上になった後で、貯金がたまった年に

   • Aさん → Cさんへ不動産そのものを**生前贈与（贈与税0円）**します。

   • （※Cさんが18歳以上なので「相続時精算課税制度」が使えます）

   • 貯めておいたお金で、Cさんにかかる「不動産取得税・登録免許税」を支払います。

5. 【Cさんのオーナー生活】

   • この瞬間から、Cさんは不動産の所有者となり、Cさんが毎年240万円の家賃収入を受け取ることができます。

   • （もちろん、Cさんはその収入に対して「不動産所得税・住民税」を納めることになります）

この流れであれば、Aさんのお考え通り、Cさんは不動産そのものを手に入れることができます。 ポイントは、ステップ4の贈与実行は**「Cさんが18歳以上になってから」**行うことです。

承知いたしました。そこが一番イメージが湧かないと不安ですよね。

Aさんがお尋ねの「不動産所得税」と「住民税」は、Bさんから贈与を受けた時（名義変更の時）にはかかりません。

税金は、①贈与を受けた時と、②将来家賃収入を得た時の2つのタイミングでかかります。Aさんがおっしゃった税金は②のものです。

---

① BさんからAさんへ贈与を受ける時（今）

この時にAさんが支払うのは、以下の2つです。（※贈与税は0円と仮定）

1. 不動産取得税

   • 不動産を「取得」した時に、一度だけかかる税金です。

   • 概算： 固定資産税評価額 × 3% （※軽減措置あり）

2. 登録免許税

   • 名義変更（登記）の時にかかる税金です。

   • 概算： 固定資産税評価額 × 2%

【概算例】 もし不動産の「固定資産税評価額」が2,000万円だった場合

• 不動産取得税（3%）： 約60万円

• 登録免許税（2%）： 約40万円

• （＋ 司法書士への手数料： 約10万〜15万円）

→ 合計で 約110万円～ の初期費用（持ち出し）がかかります。 （※Aさんがおっしゃった「不動産所得税」はこれとは別です）

---

② Dさんが亡くなり、Aさんが家賃収入を得る時（将来）

Aさんがお尋ねの**「不動産所得税」と「住民税」は、このタイミングで毎年**かかります。

• 家賃収入（売上）： 年間240万円

• 経費： （固定資産税、修繕費、管理費などを引く）

• 不動産所得（利益）： 仮に年間180万円とします

この利益180万円に対して、税金がかかります。 重要なのは、この180万円はAさんの本業の給料（Aさんの稼ぎ）と合算されることです。

【概算例】 Aさんの本業の年収がそこそこある（税率30%）と仮定した場合

• 不動産所得（180万円） × Aさんの税率（仮に30% ※） ＝ 年間 約54万円

（※税率30% ＝ 所得税20% + 住民税10%）

→ 合計で 年間 約54万円 が「不動産所得税＋住民税」の目安となります。 （※この税額は、Aさんの本業の年収によって大きく変動します）

---

まとめ

1. B→Aの贈与時： Aさんは「不動産取得税」と「登録免許税」で**約110万円（一括）**を支払う。

2. Dさん死亡後： Aさんは家賃収入（年240万円）を得るが、そこから毎年約54万円を「不動産所得税＋住民税」として納税する。 （税引き後のAさんの手残りは、約126万円となります）

Aさんがおっしゃった**「不動産所得税」と「（それに伴う）住民税」**は、かかりません。

これらの税金は、あくまで家賃収入という**「利益（所得）」**に対してかかる税金だからです。収入（売上）がゼロ円であれば、利益もゼロ円ですので、所得税は発生しません。

---

ただし、最大の問題があります

家賃収入がゼロ円でも、Aさんは不動産の**「所有者」**であることには変わりありません。

そのため、お母様Dさんが亡くなった後も、Aさんは**「固定資産税」**（＋都市計画税）だけは、毎年ずっと支払い続ける義務があります。

---

結論：Aさんにとって「負の資産」になる

その場合、Aさんの状況は以下のようになります。

1. B→Aの贈与時： 「不動産取得税」と「登録免許税」で**約110万円（一括）**を支払う。（※評価額2,000万円の場合）

2. Dさん居住中： 収入ゼロのまま、**毎年「固定資産税」**を支払う。

3. Dさん死亡後（空室）： 収入ゼロのまま、**毎年「固定資産税」**を支払い続ける。 （さらに、空き家を管理するための管理費や火災保険料もかかります）

Aさんのご計画（家賃収入を貯めて、将来Cさんに名義変更する際の費用を捻出する）は、家賃収入がゼロでは成り立たなくなってしまいます。

Aさんは、初期費用を払い、さらに毎年固定資産税という「持ち出し」だけが発生する資産を、ただ抱え続けることになります。